临海市国有土地上工业用房征收与补偿实施办法

第一章  总  则

第一条  为规范国有土地上工业用房征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收工业用房所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于临海市行政区域内因公共利益需要实施的国有土地上工业用房征收与补偿。

第三条  市人民政府负责本行政区域内的国有土地上工业用房征收与补偿工作。工业用房征收与补偿由房屋征收部门组织实施，可以委托房屋征收实施单位承担具体工业用房征收与补偿工作。房屋征收部门委托实施征收工作的，应向房屋征收实施单位出具委托书，对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

房屋征收部门为市建设局，房屋征收实施单位为征收项目所在经济开发区、镇人民政府（街道办事处）。

第二章  征收补偿

第四条  工业用房被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。产权调换方式包括标准厂房置换、土地置换和功能置换三种方式，置换方式的选择需符合相应条件。

第五条  工业用房征收补偿包括以下内容：

（一）工业用房补偿。

被征收工业用房补偿包括房屋及其土地使用权价值的补偿。由具有相应资质的房地产价格评估机构以征收决定公告之日为评估时点确定市场评估价。

（二）装饰装修及附属物补偿。

装饰装修及附属物补偿金额由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

（三）搬迁费补偿。

搬迁费补偿可按被征收工业用房补偿价值的3%或按实际评估计算，一次性支付。搬迁费按实际评估的，由具有法定资质的评估机构以征收决定公告之日为评估时点进行评估。补偿内容包括因征收工业用房造成的生产设备设施的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费（结合成新），以及存货等搬迁费用。

（四）临时安置和停产停业损失补偿。

临时安置费和两年内停产停业损失补偿费，按照被征收工业用房补偿价值的8%标准给予一次性补偿。

被征收人选择标准厂房置换、土地置换或功能置换，因征收人原因超出两年未置换的，每月按被征收工业用房补偿价值的4‰支付停产停业损失费（含临时安置费），直到置换完毕。

第六条  标准厂房置换

（一）适用标准厂房置换方式安置的，被征收人须为征收决定公告之年（含当年）前溯三年“亩均论英雄”评估结果最高等级规上A类、B类或规下A类、B类的企业。

（二）置换标准厂房建筑面积原则上不超过被征收工业用房建筑面积；若房源允许情况下且被征收人按期签约搬迁的，被征收工业用房建筑面积和置换标准厂房建筑面积最大控制比：规上A类企业为1:1.5，规上B类企业和规下A类企业为1:1.3。

（三）被征收人置换取得的标准厂房由房地产价格评估机构评估确定价值。被征收人置换标准厂房价值高于被征收人工业用房评估价值的需补缴差价；置换标准厂房价值低于被征收人工业用房评估价值，低于部分给予货币补偿；以上结算均在交付时一次性结清。

（四）标准厂房价值与被征收工业用房价值由同一家房地产价格评估机构按同一评估时点评估确定。

（五）被征收人应遵守安置标准厂房相关要求。

第七条  土地置换

（一）适用土地置换方式安置的，被征收人须为征收决定公告之年（含）前溯三年“亩均论英雄”评估结果最高等级规上A类、B类或规下A类的企业；且被征收工业用房用地面积达到10亩（含）以上。

（二）置换用地面积原则上不超过被征收工业用房原用地面积；确因技术改造项目需要增加安置用地面积的，有土地空间且被征收人按期签约搬迁的，被征收用地面积和置换用地面积最大控制比：规上A类企业为1:1.5，规上B类和规下A类企业为1:1.3。

（三）安置地价值与被征收工业用房价值按同一家房地产价格评估机构同一评估时点评估确定。

（四）安置用地以协议出让方式供地，参照对应行业标准地指标要求，被征收人签订履约协议。

第八条  功能置换

被征收人按被征收工业用房补偿金额置换等值的商业、办公安置用房，若房源允许情况下也可以置换等值的住宅安置用房。由于房型原因造成被置换房屋的价值超过工业用房补偿金额部分，由被征收人支付差价。被征收人也可以置换价值少于工业用房补偿金额的房屋，少于部分给予货币补偿。

第九条  成立未经登记建筑和改变用途认定小组，成员一般由市发改局、市经信局、市自然资源和规划局、市建设局、市市场监管局、市综合行政执法局和征收实施单位等有关单位组成；调查由征收实施单位负责，各相关成员单位主动配合。

调查、认定和处理结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十条  对征收范围内未经产权登记或改变用途的建筑，依照以下规定进行认定和处理：

（一）未经产权登记的建筑。

1．在1984年1月5日《城市规划条例》颁布前建成的房屋，按合法建筑进行评估补偿，被征收人应提供相关建造时间事实依据；

2．已取得合法土地使用权证，在1984年1月5日《城市规划条例》颁布后建成的房屋，依据审批存档资料、被征收人提供的证据材料和相关事实等进行认定，经认定后可视为合法建筑，按合法建筑进行评估补偿；

3．已取得合法土地使用权证，在1984年1月5日至2013年10月1日《浙江省违法建筑处置规定》实施前建成的房屋，被征收人不能提供有效房屋审批资料的，如能在规定期限内签订征收协议并按期腾空搬迁的，按现行房屋重置价结合成新评估的80％给予材料费补助；

4．2013年10月1日《浙江省违法建筑处置规定》实施后新增的建筑物，被征收人不能提供相关有效房屋审批资料的，一律不予补偿。

（二）改变用途的建筑。

1．被征收房屋用途按照房屋登记记载的用途确定；房屋登记未记载用途或者经自然资源主管部门依法批准改变用途但未作房屋用途变更登记的，按照自然资源主管部门批准的用途确定。

2．工业用房在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前已改变为商业等其他用途，并以改变后的用途延续使用至征收公告发布之日的；其正面临街进深15米内的底层房屋，按现用途评估价值的40%扣减土地收益金后，按照改变后的用途认定和补偿。改变用途的营业执照等相关依据由被征收人提供。改变用途部分房屋的土地面积按容积率1.5计算。

3．2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》施行后依法临时改变用途的房屋在批准期限内被征收的，按照原用途确定，剩余期限的土地收益金予以退还。

第三章  奖励补助

第十一条  被征收人选择货币补偿的，按被征收工业用房补偿金额的7%给予奖励。

第十二条  被征收人按时签订征收协议的，按被征收房屋补偿总金额的5%奖励；在规定期限内自行搬迁腾房的，按被征收房屋补偿总金额的5%奖励。逾期签订征收协议或逾期搬迁腾房的，相应的奖励一律取消，相关期限以房屋征收实施单位书面通知或公告为准。

第四章  其  他

第十三条  台州湾经济技术开发区、浙江临海经济开发区、各镇人民政府（街道办事处）或各工程建设指挥部应当每年上报下一年度国有土地上工业用房征收计划，征收计划应明确征收资金和用于产权置换的工业土地、标准厂房、商业、办公或住宅房屋等安置条件。市建设局组织做好年度计划审核上报，市财政局做好征收资金来源的审查，市自然资源和规划局做好工业安置规划和计划的安排，征收项目所在台州湾经济技术开发区、浙江临海经济开发区、镇人民政府（街道办事处）做好协调和具体落实，各工程建设指挥部做好协调工作，各市属国有企业应积极参与建设。

第十四条  土地使用权面积是指国有土地使用权证、不动产权证书或土地批准文件中属于被征收人使用的土地使用权面积，不包括道路、绿化等带征用地面积。

被征收房屋补偿总金额包含被征收工业用房补偿和装饰装修及附属物补偿，但不包含本办法第十条第一款第3项的材料费补助。

对选择货币补偿安置的被征收人不享受购房补助。

第十五条  房屋征收范围内没有合法房屋的国有工业用地、采矿及仓储用房的征收补偿，参照本办法执行。

第十六条  本办法未涉及的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》《临海市人民政府关于印发临海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则的通知》等有关规定执行。

第十七条  本办法自发文之日起施行。市政府原有的规定与本办法不一致的，以本办法为准。本办法施行前已作出征收决定或房屋征收补偿方案批复的项目，按原规定执行。