为加快城市更新，推进五家殿、泾头项片区城中村改造建设项目顺利实施，显著改善群众居住环境和生活品质，保障被征迁人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《台州市征收集体土地房屋补偿安置办法》，以及《临海市城中村改造建设安置补偿实施意见(试行)》(临市委办〔2018〕27号)、《临海市房屋征收补偿房票安置实施办法》(临政办〔2023〕22号)等相关法律、法规及政策规定，结合本项目实际，制定本方案。

一、房屋征迁范围

临海市大洋街道五家殿村、泾头项村，具体以2023年7月7日房屋征迁公告公布的拟征迁红线范围为准。

二、房屋征迁主管部门和实施单位

主管部门：临海市自然资源和规划局、临海市住房和城乡建设局。

实施单位：临海市人民政府大洋街道办事处。

三、征迁调查基本情况

坐落在五家殿村约438户、泾头项村约260户，具体以公布的调查结果为准。

四、征迁补偿安置的具体实施

（一）本项目按照“以区块为单元，签约率达到90%的，先征迁先安置”原则实施推进。

（二）本片区实行产权调换（即实物安置，下同）、房票安置、实物和房票相结合的安置方式。

（三）本次安置房补偿单价14800元/㎡；贮藏室安置套内建筑面积4.5㎡/个，补偿单价3000元/㎡；地下车位补偿单价10万元/个。安置房建设综合成本价5500元/㎡，安置房建设综合成本优惠价3500元/㎡，市场优惠价9300元/㎡，以上价格均为国有划拨性质的房屋。涉及需按建设综合成本价、建设综合成本优惠价、市场优惠价支付的安置对象，选择房票安置的先扣除购买安置房应缴纳的金额。

（四）房屋征迁范围内国有土地上房屋征收与补偿，按照《临海市大洋街道五家殿、泾头项片区城中村改造建设项目国有土地上房屋征收补偿方案》实施（详见附件）。

（五）房屋征迁面积的认定

房屋合法面积以有效证件中记载的建筑面积为准；缺乏有效证件的房屋由市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局、市农业农村局、市综合行政执法局等部门结合审批资料、农民建房条件相关规定等进行认定。

对未超过批准期限的临时建筑，按残值给予补偿。对违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

（六）房屋评估

1.房地产价格评估机构按有关规定确定。

2.房屋征迁补偿评估，由选定的房地产评估机构按照评估规范程序和有关房屋重置价、成新率标准等评估确定。

3.装修及其他附属物评估由选定的房地产评估机构根据相关规定按实际装修结合成新、附属物构成价格因素评估确定。

（七）本次城中村改造以家庭户为单位进行安置。被征迁人户限额面积是指该户在本市范围内所有宅基地的总和。宅基地包括原有报批房屋、继承或受赠房屋、村内调剂使用房屋(包括向村集体购买的房屋)、按限额批建等所有房屋宅基地。

被征迁人将原合户报批的房屋分家析产或赠与他人的，其分家析产或赠与他人的房屋宅基地面积计入被征迁人限额面积；在1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施以后出卖或转让房屋的，其出卖或转让的房屋宅基地面积计入被征迁人（出售人）限额面积。

（八）被征迁村（以下简称“本村”）集体经济组织成员家庭符合分家立户(分家析产)的，以市政府发布的本区块房屋征迁公告之日（下称公告日）前的《土地使用证》、《房屋所有权证》及其他合法有效凭证为依据，兼顾公序良俗，由家庭成员代表在分家契约上签字，并经村民委员会同意，杜绝不合理分家析产。分家析产以宅基地规划自然间为最小单元。

1.多个男孩家庭户，其中年满22周岁以上的男孩可以单独立户，父母、祖父母及未婚女子应随其中一个男孩共户。

2.纯女孩家庭户不能分户，其女孩应与父母和祖父母立为一户。

（九）本村集体经济组织成员家庭户以认定户内有效人口数界定户型安置标准，有效人口1-2人的为小户，有效人口3-6人的为中户，7人及以上的为大户，有效户型安置标准内的实行无偿安置。

1.本次高层(十三层及以上)套式安置标准：小户220㎡，中户440㎡，大户550㎡。

2.公告日前为多个男孩(均未满22周岁)及公告日起三周年内为多个男孩的本村集体经济组织成员家庭户，可增加安置建筑面积110㎡，不再享受人口补差。

3.小户相应配置套内建筑面积为4.5㎡的地下夹层贮藏室1个和地下停车位1个；中户相应配置套内建筑面积为4.5㎡的地下夹层贮藏室2个和地下停车位2个；大户安置建筑面积550㎡的相应配置套内建筑面积为4.5㎡的地下夹层贮藏室2.5个和地下停车位2.5个；安置建筑面积660㎡的相应配置套内建筑面积为4.5㎡的地下夹层贮藏室3个和地下停车位3个，涉及贮藏室建筑面积超出或不足的、及半个地下停车位找补的，以货币（房票）形式结算，符合本方案（十二）（十三）（十四）情形的家庭户，按此执行。

（十）安置户型有效人口认定

本村集体经济组织成员家庭户安置户型计算的有效人口，由户口在本村的集体经济组织成员，及其户口为农业性质且已在本村落户的配偶、共同所生子女、依法收养落户的子女构成。本村集体经济组织成员资格按“落户落粮”的原农业人口确定。农业人口和非农业人口以2016年6月30日前登记和认定方法进行确定；农业人口包含征地农转非、蓝印户口。具体按以下方式执行：

1.男方为本村农业人口，女方户改前为农业人口且户口已迁入本村，该女子及双方共同所生子女计入该户安置户型计算的有效人口数（以下简称“有效人口数”）；女方户改前为非农业人口的，不计入该户有效人口数，若双方共同所生子女随父落户的，计入该户有效人口数。

2.女方（纯女儿户）为本村农业人口的，按照农村习俗，允许一个女儿招婿入赘，若婚嫁男子户改前为农业人口且户口已迁入的，该男子及双方共同所生子女计入该户有效人口数；该男子户改前为非农业人口的，不计入该户有效人口数，若双方共同所生子女若随母落户的，计入该户有效人口数。

3.本村农业人口的成年女子出嫁，其配偶户改前为非本村农业人口的，应随夫家安置，女方及双方共同所生子女不计入该户有效人口数；其配偶户改前为非农业人口的，女方（包括基准日前与非农业人口离婚的）及双方共同所生子女户口仍在本村的，可与女方父母拼户的兄弟家庭中计入有效人口数，也可携子女一并独立安置。

4.本村农业人口家庭户，离婚未满5周年且双方均未再婚的，按离婚前的户限额合户安置，可以自主协商、按份分割。

5.本村农业人口家庭户，离婚满5周年的，或离婚未满5周年但一方再婚已满2周年的，或虽一方再婚未满2周年但已婚育小孩的，原籍在本村的男方（符合招婿入赘的女方）可按户安置，未再婚的另一方可携子女一并独立安置；不符合上列情形的按离婚前的户限额合户安置，可以自主协商、按份分割。离婚后又婚嫁至非本村的村集体经济组织家庭户的，不享有本村安置权益。

6.本村农业人口的成年女子出嫁后，符合上述5所列离婚情形以及再婚后再次离婚的，该女子及由其直接抚养的随迁未成年农业人口子女，户口回迁或一直未迁出，且在婚嫁所在村没有享受过宅基地或安置房分配利益的，该女子可携子女与父母拼户的兄弟家庭中计入有效人口数，也可携子女一并独立安置。

7.再婚嫁入（或入赘）本村并已落户，户改前为农业人口，在原婚嫁所在村未享受过宅基地或安置房分配利益的，其本人可计入有效人口数。由其直接抚养的随迁未成年子女户改前为农业人口、未享受过宅基地或安置房分配利益，且本集体经济组织成员婚配方无子女，该随迁人员在本村落户5年以上并经原生家庭与继父母同意，且经本村村民代表会议同意的，可计入该户有效人口数。本集体经济组织成员婚配方自有子女的，因携带的随迁人员造成安置户型变化的，按原户型安置标准执行，且不享受家庭户中“多个男孩”、“独生子女”、人口补差等奖励政策。

8.本村农业人口年龄在35周岁(含)以上的未婚女性，可与其父母拼户的兄弟家庭中计入有效人口数，也可独立安置；年龄在35周岁以下的未婚女性，应与其父母拼户的兄弟家庭中计入有效人口数。

9.拆迁协议签订时，现役军人(军官除外)、在校大中专院校学生、服刑及归正人员原籍在本村已迁出未迁回的，计入该户有效人口数。

10.在本村曾有户籍记载，曾作为本村宅基地审批有效人口，享有本村土地承包权或股权，且其房屋仍合法存在，因购房、子女读书、经商、务工、投靠亲属等原因将户口迁往城镇，现户口已迁回本村的男子（符合招婿入赘条件的女子），可计入该户有效人口数。其配偶户改前为农业人口，且在原户籍地未享受过宅基地或安置房分配利益，且其配偶本人及双方共同所生农业户口子女已迁入本村的，可计入该户有效人口数。

11.在本村曾有农业户籍记载，因大中专升学户口迁往学校，1996年1月1日以后毕业且未被行政、事业单位录用的男子(符合招婿入赘条件的女子)，户口已迁回本村的，计入该户有效人口数。其配偶户改前为农业户口，且在原户籍地未享受过宅基地或安置房分配利益的，其配偶本人及双方共同所生农业户口子女已迁入本村的，可计入该户有效人口数；其配偶户改前为非农业户口的，不计入该户有效人口数。

12.在本村购买宅基地建房，户口在购买宅基地时迁入且仍在本村，并享受本村集体经济组织成员待遇（俗称“落户落粮”）的男子(符合招婿入赘条件的女子)，可计入该户有效人口数。在本村享受集体经济组织成员待遇后结婚，其配偶户改前为农业户口，且在原户籍地未享受过宅基地或安置房分配利益的，其配偶本人及共同所生农业户口子女已迁入本村的，可计入该户有效人口数；其配偶户改前为非农业户口的，不计入该户有效人口数。

13.对人口和计划生育政策，上级有法律、法规规定的，按相关法律、法规规定执行；没有明确规定的，按村规民约执行。

14.符合计入有效人口数的独生子女所在的家庭户，已领取《独生子女父母光荣证》的，可增计1个有效人口数作为政策奖励；一户多本的只按一本计算。失独家庭户领取的《独生子女父母光荣证》，可增计1个有效人口数。

15.在本村内有合法产权建筑(集体土地)且曾有户籍记载的行政、事业单位在编（含退休）男子(符合招婿入赘条件的女子)，其本人未曾享受过保障性、福利性住房政策，其配偶本人及共同所生子女为农业户口，在原户籍地未享受过宅基地或安置房分配利益且户口已迁入的，该配偶及子女可与其父母合户计算有效人口数。

16.夫妻双方户改前均为农业人口，其中原籍在本村的一方为独生子女或双方均为独生子女，其配偶本人及共同所生子女户口没有迁入本村的，不计入该户有效人口数，该户型计算的有效人口数按实际落户在本村的家庭户有效人口计，其配偶所在村享受的宅基地或安置房分配可不计入限额。

17.户籍在本村的行政、事业单位在编(含退休）人员不计入本村安置有效人口数。

18.上述未涉及的其他人口，报市城中村改造建设领导小组办公室审定后确定是否计算有效人口数。

上述人口计算的基准日为本项目房屋征迁补偿安置方案经市政府批复后公布之日，在此以后三周年内因出生、婚嫁及合法领养等原因而自然增加的人口且符合规定的计入有效人口数；征迁补偿安置协议签订后因死亡、婚嫁等原因而人口减少的不再核减；征迁补偿安置协议签订前因死亡、婚嫁等原因而人口减少的相应核减，但在公告日之后，签约截止日前死亡的，其户在签约截止日前签订征迁补偿安置协议的，不再核减。

上述已享受房改购房、经济适用房、住房补贴等房改优惠政策和享受过保障性、福利性住房政策的人员（退出公共租赁住房保障除外），不予计算安置家庭有效人口数。

（十一）中户、大户农业户的人口补差

1.中户农业户人口补差：以基本户人口3-4人为准，实际人口数为5人的户补贴8万元，凭独生子女证计算人口数而达到5人的户补贴3万元；实际人口数为6人的户补贴16万元，凭独生子女证计算人口数达到6人的户补贴11万元。

2.大户农业户人口补差：以基本户人口7人为准，实际人口数为8人的户补贴8万元，凭独生子女证计算人口数而达到8人的户补贴3万元；实际人口数为9人及以上的户补贴16万元，凭独生子女证计算人口数达到9人的户补贴11万元。

（十二）在本村内有合法产权建筑(集体土地)的且在本村曾有户籍记载的非农家庭户（农居混合户），按高层标准建筑面积220㎡予以无偿安置，被征迁房屋合法产权建筑面积超出220㎡的，超出的部分允许按建设综合成本价5500元/㎡购买，但安置总面积不得超过440㎡。

（十三）在本村内有合法产权建筑(集体土地)的非本村集体经济组织成员的家庭户，仅购买宅基地“落户不落粮”，曾有家庭成员户籍记载或在本方案批复公布之日前户籍地址登记在该房屋坐落地址的，根据该户限额标准及证载合法建筑面积，按高层标准建筑面积220㎡予以无偿安置，被征迁房屋合法产权建筑面积超出220㎡的，超出的部分允许按建设综合成本价5500元/㎡购买，但安置总面积不得超过440㎡。以上情形超出户限额的面积允许市场优惠价9300元/㎡购买，非被征迁村的房屋可予以保留。

（十四）在本村有合法产权建筑(集体土地)的非本村家庭户，根据该户限额标准，按征迁的合法产权建筑面积1：1安置，安置的房屋按建设综合成本价5500元/㎡购买，但安置建筑总面积不得超出440㎡。以上情形超出户限额的面积允许市场优惠价9300元/㎡购买，非被征迁村的房屋可予以保留。

（十五）集体土地上的房屋被法院部分判决或拍卖处置，买受人已经取得产权证的，买受人按判决或拍卖的建筑面积1：1安置，安置的房屋按建设综合成本价5500元/㎡购买，但安置建筑总面积不得超出440㎡。原村集体经济组织成员家庭户按市场优惠价9300元/㎡支付相应被处置面积的房屋价款后，不再计入该户限额面积而扣减安置面积，否则相应扣减安置面积；买受人未办理产权证的，对买受人按判决或拍卖的建筑面积市场评估价给予补偿，不再进行安置，原村集体经济组织成员家庭户全额支付该项补偿费用后，不再扣减安置面积，否则相应扣减安置面积。

（十六）符合上述(十)3、5、6、8四类情形的独立安置，是指未进行拼户安置的一种独立安置户。符合该四类情形的人员无论选择拼户或独立安置，均不享有家庭户中“多个男孩”“独生子女”等政策奖励。选择独立安置的，安置标准为高层住宅建筑面积110㎡，按建设综合成本优惠价3500元/㎡购买。独立安置户可选择全部房票安置或者实物安置。

五、安置方式

（一）房票安置

1.房票价值为房票票面总金额（含选择房票安置奖）和提前购房奖的总和。

票面总金额=安置房补偿价值+被拆房屋重置价评估补偿价值+装修和附属物评估补偿价值+配合评估奖+集中签约奖+按时签约奖+提前腾空奖+搬家补助费+按时收房奖+临时安置过渡房费+大、中户农业户人口补差+选择房票安置奖。以上补偿、奖励和补助除安置房补偿价值和选择房票安置奖必须计入房票总金额外，其他补偿、奖励和补助可根据被征迁人的意愿计入房票总金额或者直接给予货币结算。

2.安置房补偿价值=安置房补偿单价×安置建筑面积+贮藏室补偿单价×贮藏室安置套内建筑面积+地下车位补偿单价×安置地下车位数。

3.选择房票安置奖。

房票记载人或指定使用人在房票出具之日起24个月内，并按照本款第6项第（3）目“房票使用”规定使用的，给予安置房补偿价值8%的奖励；未按以上条件使用，视为放弃本奖励，但房票仍可继续使用。

房票结算时，未使用部分房票金额应扣除相应放弃本奖励的金额，扣除金额=选择房票安置奖总金额×（房票未使用部分金额÷房票总金额）。

4.提前购房奖。

房票记载人或指定使用人在房票出具之日起12个月内，并按照本款第6项第（3）目“房票使用”规定使用的；自房票出具之日起4个月内购房的，一次性给予票面购房使用部分金额4%的奖励；第5个月至第8个月内购房的，一次性给予票面购房使用部分金额3%的奖励；第9个月至第12个月内购房的，一次性给予票面购房使用部分金额2%的奖励。未按以上条件使用的，视为放弃本奖励，但房票仍可继续使用。

提前购房奖按实结算，不纳入房票总票面金额，但纳入房票记载人或指定使用人购房后与房地产开发企业的结算金额。

5.房源保障

供房票购买的房源类型为在临海市域范围内房地产开发企业纳入房票安置商品房楼盘目录库的商品房（含住宅、商业或办公用房），或者政府（含市属国有企业）提供的市场化安置房屋。

可供房票购买的商品房楼盘目录库由市建设局在实施范围内公布并及时更新。从商品房市场中组织房源, 建立参与房票安置的商品房楼盘目录库，享受与市场购房一致的价格优惠。

设立房票超市，保障房票正常有序使用。

6.房票发放、指定、使用和拆票。

房票记载人为被征迁人（含共有产权人）；房票指定使用人后，指定使用人为房票实际使用人。

（1）房票发放。征迁人与被征迁人在签订征迁补偿安置协议中明确选择房票安置的，按套置换（包括按套配置和奖励的地下车位和储藏室），核定房票安置金额，被征迁人按规定腾空房屋后，由实施单位凭安置协议、身份证明等资料向被征迁人发放房票。

（2）房票指定。被征迁人需指定使用人的，应在发票后12个月内完成，且只能指定1次。被征迁人全部选择房票安置，在房票票面总金额75%（含）内指定使用人；已选择一套（含）以上实物安置的，剩余全部选择房票安置的，在房票票面总金额内指定使用人。指定使用人由被补偿人指定，具体指定办法在房票操作规程中明确；指定使用人不得再次指定他人。

（3）房票使用。

被征迁人自行使用房票购房的，必须使用到房票票面金额的80%（含）以上，剩余未使用部分金额可在房票结算时向实施单位申请直接兑换现金；购房使用未到房票票面金额的80%（含）以上，不得兑换现金。指定使用人所持房票必须全额用于购房，不得兑换现金。

每张房票票面金额原则上不小于50万元；同一个房票记载人或指定使用人的多张房票可以在同一个商品房开发项目合并购房，但同一张房票不得分开在多个商品房开发项目购房。

房票记载人或指定使用人购买房屋的时间按商品房买卖合同签订时间认定。商品房买卖合同中的买受人必须与房票记载人或指定使用人一致。

票面购房使用部分以商品房买卖合同中约定的房款认定，超出部分金额由房票记载人或指定使用人与房地产开发企业自行结算。

（4）房票拆票。房票记载人因按规定购房或指定使用人等原因可以申请拆票，拆票金额根据相应使用需要进行拆分。拆票后，选择房票安置奖有效期和提前购房奖有效期保持不变，实施单位收回原发放的房票。

（5）全部选择房票安置的被征迁人，超过24个月全部未使用的房票，扣除选择房票安置奖后，允许其按照每户最多1套转换成套式实物安置房；剩余部分价值重发房票继续使用，该房票出具日期与原房票保持不变，在房票票面总金额内可以指定使用人。该实物安置房在市区范围内予以落实，安置房价值按照签订安置协议时价格进行计算。

7.本方案中房票安置有关未尽事宜适用《临海市房屋征收补偿房票安置实施办法》（临政办发〔2023〕22号）文件规定。

（二）实物安置

1.期房安置房源：安置地块坐落在五家殿、泾头项村村域范围，具体以规划选址为准。安置用地应依法征收为国有。若安置房为国有出让性质的，安置户则需按拟建安置房区块地价标准1630元/㎡等面积补交房屋性质补差款，补差款可在征迁补偿安置协议中约定缓缴，在产权抵押、转移登记时须向做地单位全额付清，并在产权证附记中予以备注。

现房安置房源：位于星悦城18#楼、19#楼，高层套式，框架结构，土地性质为国有出让，共200套，户型约143㎡，每套房屋固定搭配地下车位1个，储藏室无固定搭配，可根据实际需要按市场价购买。安置户型面积140㎡（含）以内的，需按拟建安置房区块地价标准1630元/㎡等面积补交房屋性质补差款，超出140㎡的部分每平方米按星悦城住宅预售备案均价的90%支付。星悦城安置房源根据“先征迁先安置”原则，优先安置给先签约并腾空交房且有140㎡户型安置的被征迁户，具体分配办法由大洋街道办事处另行制定。现房安置房自取得不动产权证之日起两年内不得交易转让。

2.拟建安置房户型根据地块具体情况和规划要求设计相应户型，设计户型建筑面积分别为80㎡、110㎡、140㎡，安置户可自主选择户型组合，户型组合不能满足安置户需求时，采用抽签方式确定。

3.安置房户型以安置地块规划设计为准，具体安置到户面积以房产建筑面积实测(含分摊)为准。按下列方式进行：

（1）根据安置区块设计的高层建筑和相应的建筑面积安置标准，确定安置户的安置总建筑面积。

（2）它处已有立地式住宅的被征迁人实行立改套住宅安置的，户宅基地限额剩余土地面积在20㎡以上的(含20㎡)，应安置建筑总面积=限额安置建筑总面积×(1-现有房屋宅基地面积/户宅基地限额面积)；限额剩余土地面积在20㎡以下的不作安置。户宅基地限额面积标准：小户50㎡，中户100㎡，大户125㎡。

4.被征迁户应根据确定的安置住宅总建筑面积选择合适的户型，原则上不超过应安置总建筑面积20㎡，安置建筑总面积超出应安置建筑总面积或不足应安置建筑总面积的，均按安置房补偿单价结算；贮藏室超出或不足应安置套内建筑面积的，按3000元/㎡计算；地下车位超出或不足安置标准的，统一按地下车位的建设综合成本优惠价计算(有产权车位价格为10万元/个，人防车位价格为8万元/个)。

5.安置房由市政府委托临海市城市产业发展集团有限公司等国有企业建设或向房产公司回购。

6.安置房建设项目遵循统一规划、统一设计、统一施工、统一配套的原则，按国家相关规定组织实施。

7.安置房建成后以公平、公正、公开原则分配，分配方案另行制定。

六、奖励和相关规定

（一）临时安置过渡房费

临时安置过渡房费标准按征迁房屋合法建筑面积按安置户每月8元/㎡计算，不足200㎡的按200㎡标准计算，计算时间从协议签订之日起至安置房交付之日，并延后六个月作为装修期，临时过渡房费按年度分期发放，末期在安置房交付时一并结算；被征迁人选择房票安置的，一次性发给18个月的临时过渡房费。

分期安置的，其临时过渡房费的计算应核减上一次安置的面积；选择混合安置的，房票安置补偿面积的临时过渡房费优先计算，临时过渡房费按选择实物安置及房票安置面积的比例进行计算。

安置成员有老年人的，自行解决临时安置过渡房，另行发给老年人临时安置补助：在公告日年满70周岁的一次性补助25000元/人，70周岁以上的每增加一周岁增加补助500元/人。

（二）搬家补助费按安置户每户每次1000元计，共计算两次。

（三）评估、签约、腾空奖励标准

协议签约期限为30天，搬迁腾空期限为30天，协议生效时间按照征收政策执行。具体签约、腾空起止日期及协议生效时间由房屋征迁部门另行公告。

配合评估奖：在规定时间内配合完成评估的，给予被征迁房屋合法建筑面积10元/㎡的奖励，逾期不予奖励。

集中签约奖：在集中签约日内参加集中签约的(包括在集中签约日前签约的)，一次性再给予按安置户每户2万元的奖励，逾期不予奖励。

按时签约奖：在规定时间内签约的，再给予被征迁房屋合法建筑面积30元/㎡的奖励，逾期不予奖励。

提前腾空奖：在规定时间内提前腾空的，再给予按安置户每户每天200元的奖励。

按时收房奖：在安置房建成后，安置户（仅限被征迁村集体经济组织成员）按时收房的，一次性再给予每人1.8万元的奖励。其中，选择全房票安置的户，在规定时间内提前腾空房屋交付后五个工作日内发放。

（四）被征迁人在规定时间内签约并腾空被征迁房屋的，按安置住宅建筑面积每220平方米奖励地下车位一个，但以建设综合成本价、建设综合成本优惠价、市场优惠价购买的安置对象除外。

（五）超过批准期限的临时建筑和经认定为合法面积外的建筑，并在2013年10月1日以前建设完成的，在规定时间内签约并交付拆除的，可按被拆房屋重置价标准结合成新评估的80%给予货币奖励。

（六）房票发放及相关费用支付时间

1.房票在签订协议生效后并在规定时间内腾空房屋交付后五个工作日内发放。

2.房屋重置价评估补偿费、装修与附属物评估补偿费、配合评估奖、按时签约奖、集中签约奖、临时安置过渡房费第一期，老年人一次性临时安置过渡房费，搬家补助费等生活所需的奖补被征迁人选择货币结算的，奖补费在签订协议生效后五天内发放。

3.大、中户农业户人口补差款、认定合法外建筑按时签约并交付拆除奖励、提前腾空奖在签订协议生效后并在规定时间内腾空房屋交付后五个工作日内发放。

七、生活保障  

按照《关于进一步做好被征地农民参加基本养老保险有关工作的通知》（浙人社发〔2020〕61号）等现行相关政策执行。

八、资金保障

五家殿村城中村改造安置、征迁补偿及房票安置等相关费用由临海市城市产业发展集团有限公司负责保障落实。

九、其他规定

（一）由政府主导改造的城中村不再享受原村级留用地政策。由政府在安置区块按实际安置有效人口人均建筑面积10平方米的标准，由政府无偿配建商业办公用房（以集中商业、办公为主，其中商业用房一般不少于30%）用作村集体资产；土地性质为国有划拨，其产权归村集体经济组织所有，不得随意转让，不得分割到户。

（二）符合本方案（十三）购买宅基地“落户不落粮”的家庭户，户口可以自愿迁回原籍。

（三）安置小区内除用于人口安置用房和配建给村方的商业办公用房外，剩余的房产均归政府所有。

（四）集体建设用地上工业用房征收补偿参照《临海市国有土地上工业用房征收与补偿实施办法》（临政办发〔2022〕61号）执行。土地价值参照国有土地划拨性质进行估价，扣除集体土地征收区片价及现行征收相关费用后给予补偿。

本补偿安置方案由临海市人民政府负责解释，具体工作由市城中村改造建设领导小组及办公室承担。

附件： 《临海市大洋街道五家殿、泾头项城中村改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》。

 

 

附件：

临海市大洋街道五家殿、泾头项片区城中村改造建设项目国有土地上房屋征收

补偿方案

 

因临海市大洋街道五家殿、泾头项城中村改造项目建设需要，需征收该项目范围内零星国有土地上房屋及其附属物。为保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，维护公共利益，根据国有土地上房屋征收补偿相关法律法规和《台州市人民政府办公室关于印发台州市征收集体土地房屋补偿安置办法的通知》（台政办发〔2018〕71号）、《临海市城中村改造建设安置补偿实施意见(试行)》(临市委办〔2018〕27号)相关规定，结合实际情况，制定本项目房屋征收补偿方案。

一、房屋征收范围

临海市大洋街道五家殿村、泾头项村，具体以2023年7月7日房屋征迁公告公布的拟征迁红线范围为准。上述范围内的房屋被依法征收的，其国有土地使用权同时收回。

二、 房屋调查基本情况

该项目涉及国有土地上房屋征收总户数约14户，最终以调查认定结果为准。

三、房屋建筑面积及使用性质的确定

（一）被征收房屋补偿的面积按照被征收房屋不动产权证（房屋所有权证、土地使用权证）或其他合法房产凭证记载的建筑面积计算。

（二）被征收房屋使用性质的确定以被征收房屋不动产权证（房屋所有权证、土地使用权证）登记内容为准。

四、未经登记建筑的认定和处理

由成立的未经登记建筑和改变用途认定小组按照以下标准对征收范围内未经产权登记建筑进行调查认定，实施单位负责相关调查。

（一）未经产权登记的建筑。

1.在1984年1月5日《城市规划条例》颁布前建成的房屋，按合法建筑进行评估补偿，被征收人应提供相关建造时间事实依据；

2.已取得合法土地使用权证，在1984年1月5日《城市规划条例》颁布后建成的房屋，依据审批存档资料、被征收人提供的证据材料和相关事实等进行认定，经认定后可视为合法建筑，按合法建筑进行评估补偿；

3.已取得合法土地使用权证，在1984年1月5日至2013年10月1日《浙江省违法建筑处置规定》实施前建成的房屋，被征收人不能提供有效房屋审批资料的，如能在规定期限内签订征收协议并按期腾空搬迁的，按现行房屋重置价结合成新评估的80％给予材料费补助，直接货币结算，不列入房票票面总金额；

4.2013年10月1日《浙江省违法建筑处置规定》实施后新增的建筑物，被征收人不能提供相关有效房屋审批资料的，一律不予补偿。

（二）改变用途的建筑。

1.被征收房屋用途按照房屋登记记载的用途确定；房屋登记未记载用途或者经自然资源主管部门依法批准改变用途但未作房屋用途变更登记的，按照自然资源主管部门批准的用途确定。

2.房屋在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前已改变为商业等其他用途，并以改变后的用途延续使用至征收公告发布之日的；其正面临街进深15米内的底层房屋，按现用途评估价值的40%扣减土地收益金后，按照改变后的用途认定和补偿。改变用途的营业执照等相关依据由被征收人提供。改变用途部分房屋的土地面积按容积率1.5计算。

3.2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》施行后依法临时改变用途的房屋在批准期限内被征收的，按照原用途确定，剩余期限的土地收益金予以退还。

五、评估相关规定

（一）对被征收房屋价值的补偿，不得低于本项目房屋征迁补偿安置方案批复之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收住宅、工业用房，用于产权调换的房屋及土地市场评估价，由依法选定的房地产价格评估机构以本项目房屋征迁补偿方案批复之日为评估时点，按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）等有关规定评估确定。

（二）预评估时点为2023年8月8日，确定房屋征收范围内砖混结构且土地性质为出让的住宅房屋市场评估比准价格为13790元/㎡。

六、住宅房屋征收补偿、补助及奖励标准

本项目住宅房屋征收补偿采用货币补偿、产权调换和房票安置三种形式，被征收人可以自行选择其中一种安置方式。

（一）货币补偿。

1.被征收房屋评估价值：由依法选定的房地产价格评估机构根据市场评估比准价格结合被征收房屋的区位、用途、土地性质、层次、朝向、建筑结构、新旧程度、建筑面积、规模等因素确定。

2.增加补偿金额：被征收人选择货币补偿的，对被征收人增加被征收房屋评估价值22%的补偿。

3.装修及附属物补偿费：由依法选定的房地产价格评估机构根据被征收房屋的实际装修情况评估确定。

4.搬迁补偿费：按被征收房屋建筑面积90元/㎡的标准一次性计发。

5.临时安置补偿费：按被征收房屋建筑面积12元/（㎡·月）的标准计发6个月。每户临时安置费少于600元/月的，按照600元/月计发。

6.按期签约、搬迁奖励费：被征收人按期签订补偿协议并按期搬迁的，给予按被征收房屋评估价值的15%计发按期签约、搬迁奖励费；未按期签订补偿协议，但在搬迁期限内签订了补偿协议并搬迁的，给予按被征收房屋评估价值的10%计发按期搬迁奖励费；未按期搬迁的，取消按期签约、搬迁奖励。

7.提前搬迁奖励费：在规定的搬迁期限内，对提前搬迁的，给予每天500元的提前搬迁奖励，最长期限不超过20天。提前搬迁奖励费按户计发。

8.购房补助：选择货币补偿安置的，本项目房屋征迁补偿方案批复之日起一年内在本市范围内购置住房的，给予被征收房屋评估价值3%的补助。领取购房补助，一手房凭备案的《浙江省商品房买卖合同（预售）》和房管部门出具的备案证明，二手房凭契税完税发票和不动产权证书。

（二）产权调换。

1.安置房源。

（1）期房安置房源：安置房位于五家殿、泾头项村域范围内，具体以规划选址为准。拟建安置房户型根据地块具体情况和规划要求设计相应户型，设计户型建筑面积分别为80㎡、110㎡、140㎡，土地性质为国有出让的住宅房屋，市场评估比准价格为16430元/㎡，每套房屋有偿固定搭配地下停车位1只和储藏室1个；有不动产权证的停车位10万元/只；储藏室按套内建筑面积4.5㎡标准配置，贮藏室超出或不足应安置套内建筑面积的，按4630元/㎡（国有出让）结算差价。

（2）星悦城现房安置房源：安置房位于星悦城18号楼、19号楼，土地性质为国有出让，房屋用途为住宅的市场评估比准价格为21300元/㎡，有不动产权证的停车位10万元/只。提供建筑面积约143㎡套型高层住宅，每套房屋有偿固定搭配1只地下车位，储藏室无固定搭配，可根据实际需要按市场价购买。星悦城安置房源根据“先征迁先安置”原则，优先安置先签约并腾空交房且选择143㎡户型安置的被征收人，具体分配办法由实施单位另行制定。

2.安置房面积选择控制标准。

被征收房屋建筑面积与安置房屋面积控制比为1：1.5（即在被征收房屋建筑面积的1.5倍内向最接近该面积的安置房屋选择房型）。因房型面积因素突破控制标准的，其突破面积控制在被征收房屋面积的10%左右。

安置房屋个别房型数量有限的，先签订协议的享有优先选择房型权；选择相同房型的，具体房号通过抽签方式确定。

3.房款结算办法。

产权调换的安置房为小高层或高层的房屋，按1：1.1标准予以调换，即征收1㎡房屋调换1㎡房屋并按评估计算、结清被征收房屋与产权调换房屋的差价，增加0.1㎡不计算房款。

安置房建筑面积超过被征收房屋建筑面积，但在安置控制标准内的安置面积以优惠基准价（期房安置房优惠基准价为11466元/㎡，现房安置房优惠基准价为16336元/㎡）结合楼层、朝向差结算购买。

超过安置控制标准的安置房面积部分按照安置房屋市场评估比准价格为基准，结合楼层、朝向差进行结算。具体楼层、朝向等修正系数见附件1、附件2。

4.过渡期限：过渡期限最长不超过被征收人搬迁之月起三十六个月，在过渡期限届满前，应当交付用于产权调换房屋。

5.临时安置补偿费：按被征收房屋建筑面积12元/（㎡.月）的标准，自被征收人搬迁之月起至安置房交付后6个月为期限计算。每户临时安置费少于600元/月的，按照600元/月计发。

超过过渡期限未交付安置房的，自逾期之月起按照最新临时安置费标准的2倍支付。

6.装修及附属物补偿费、搬迁补偿费、按期签约、搬迁奖励费和提前搬迁奖励费的奖补规定与本方案住宅房屋货币补偿中相应奖补规定一致。

（三）房票安置。

1.房票安置享受以下补偿、奖励及补助：

被征收房屋评估价值、装修及附属物评估补偿费、搬迁补偿费、临时安置费、按期签约搬迁奖励费、提前搬迁奖励费、选择房票安置奖和提前购房奖。

2.房票价值为房票票面总金额（含选择房票安置奖）和提前购房奖的总和。

（1）房票票面总金额＝被征收房屋评估价值＋装修及附属物补偿费＋搬迁补偿费＋临时安置补偿费＋按期签约搬迁奖励费＋提前搬迁奖励费＋选择房票安置奖。以上除被征收房屋评估价值和选择房票安置奖外，其他补偿、奖励及补助可根据被征收人的意愿计入票面总金额或者直接给予货币结算。

（2）临时安置补偿费：按被征收房屋建筑面积12元/（㎡·月）的标准计发18个月。每户临时安置费少于600元/月的，按照600元/月计发。

（3）装修及附属物补偿费、搬迁补偿费、按期签约、搬迁奖励费和提前搬迁奖励费的奖补规定与本方案住宅房屋货币补偿中相应奖补规定一致。

（4）选择房票安置奖。

房票记载人或指定使用人在房票出具之日起24个月内，并按照本款第4项第（3）目“房票使用”规定使用的，给予被征收房屋评估价值28%的奖励；未按以上条件使用，视为放弃本奖励，但房票仍可继续使用。

房票结算时，未使用部分房票金额应扣除相应放弃本奖励的金额，扣除金额=选择房票安置奖总金额×（房票未使用部分金额÷房票总金额）。

（5）提前购房奖。

房票记载人或指定使用人在房票出具之日起12个月内，并按照本款第4项第（3）目“房票使用”规定使用的，自房票出具之日起4个月内购房的，一次性给予票面购房使用部分金额4%的奖励；第5个月至第8个月内购房的，一次性给予票面购房使用部分金额3%的奖励；第9个月至第12个月内购房的，一次性给予票面购房使用部分金额2%的奖励。未按以上条件使用的，视为放弃本奖励，但房票仍可继续使用。

提前购房奖按实结算，不纳入房票总票面金额，但纳入房票记载人或指定使用人购房后与房地产开发企业的结算金额。

3.房源保障。

供房票购买的房源类型为在临海市域范围内房地产开发企业纳入房票安置商品房楼盘目录库的商品房（含住宅、商业或办公用房），或者政府（含市属国有企业）提供的市场化安置房屋。

可供房票购买的商品房楼盘目录库由市建设局在实施范围内公布并及时更新。从商品房市场中组织房源, 建立参与房票安置的商品房楼盘目录库，享受与市场购房一致的价格优惠。

设立房票超市，保障房票正常有序使用。

4.房票发放、指定、使用和拆票。

房票记载人为被征收人（含共有产权人）；房票指定使用人后，指定使用人为房票实际使用人。

（1）房票发放。

被征收人选择房票安置需签订房票安置协议。被征收人签订房票安置协议并按规定腾空房屋后，由实施单位凭房票安置协议、被征收人身份证明等资料向被征收人发放房票。

（2）房票指定。

被征收人需指定使用人的，应在发票后12个月内完成，且只能指定1次。国有土地上房屋征收补偿的，在房票票面总金额（含）内指定使用人。

指定使用人由被征收人指定，具体指定办法在房票操作规程中明确；指定使用人不得再次指定他人。

（3）房票使用。

被征收人自行使用房票购房的，必须使用到房票票面金额的80%（含）以上，剩余未使用部分金额可在房票结算时向征迁人申请直接兑换现金；购房使用未到房票票面金额的80%（含）以上，该房票不得直接使用，不得兑换现金。指定使用人所持房票必须全额用于购房，不得兑换现金。

每张房票票面金额原则上不小于50万元；同一个房票记载人或指定使用人的多张房票可以在同一个商品房开发项目合并购房，但同一张房票不得分开在多个商品房开发项目购房。

房票记载人或指定使用人购买房屋的时间按商品房买卖合同（已备案，下同）的签订时间认定。商品房买卖合同中的买受人必须与房票记载人或指定使用人一致。

票面购房使用部分以商品房买卖合同中约定的房款认定，超出部分金额由房票记载人或指定使用人与房地产开发企业自行结算。

房票记载人或指定使用人使用房票购房后，无论任何原因，与房地产开发企业解除购房合同的，房地产开发企业应该先征得实施单位同意，并向征迁人退回购房款和已经取得的提前购房奖。征迁人重新向房票记载人或指定使用人发放房票，选择房票安置奖有效期和提前购房奖有效期保持不变。

（4）房票拆票。房票记载人因按规定购房或指定使用人等原因可以申请拆票，拆票金额根据相应使用需要进行拆分。拆票后，选择房票安置奖有效期和提前购房奖有效期保持不变，实施单位收回原发放的房票。

5.本方案中房票安置相关未尽事宜适用《临海市房屋征收补偿房票安置实施办法》（临政办发〔2023〕22号）文件规定。

七、工业用房征收补偿及奖励标准

本项目内工业用房征收补偿采用货币补偿、土地置换、标准厂房置换和功能置换四种形式，被征收人在满足相应条件下，可以自行选择其中一种安置方式。

（一）货币补偿。

1.工业用房补偿：被征收工业用房补偿包括房屋及其土地使用权价值的补偿。

2.装饰装修及附属物补偿：由依法选定的房地产价格评估机构评估确定。

3.搬迁费补偿：按被征收工业用房补偿价值的3%或按实际评估计算，一次性支付。搬迁费按实际评估的，由依法选定的房地产价格评估机构以本项目房屋征迁补偿安置方案批复之日为评估时点进行评估。补偿内容包括因征收工业用房造成的生产设备设施的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费（结合成新），以及存货等搬迁费用。

4.临时安置和停产停业损失补偿：临时安置费和两年内停产停业损失补偿费，按照被征收工业用房补偿价值的8%标准给予一次性补偿。

生产经营者认为其停产停业损失超过依照上述规定计算的补偿费的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料，对停产停业损失进行评估，并按照评估结果支付补偿费。

5.增加补偿金额：选择货币补偿的，按被征收工业用房补偿金额的7%给予奖励。

6.按期签约、搬迁奖励费：被征收人按时签订征收协议的，按被征收房屋补偿总金额的5%奖励；在规定期限内自行搬迁腾房的，按被征收房屋补偿总金额的5%奖励。逾期签订征收协议或逾期搬迁腾房的，相应的奖励一律取消，相关期限以房屋征收实施单位书面通知或公告为准。

（二）土地置换。

1.土地置换须同时满足以下条件：（１）被征收人须为征收决定公告之年（含）前溯三年“亩均论英雄”评估结果最高等级规上A类、B类或规下A类的企业；（２）被征收工业用房用地面积达到10亩（含）以上。

２.土地置换控制标准：置换用地面积原则上不超过被征收工业用房原用地面积；确因技术改造项目需要增加安置用地面积的，有土地空间且被征收人按期签约搬迁的，被征收用地面积和置换用地面积最大控制比：规上A类企业为1:1.5，规上B类和规下A类企业为1:1.3。

３.安置地价值与被征收工业用房价值由同一家房地产价格评估机构同一评估时点评估确定。安置地价值高于被征收工业用房评估价值的需补缴差价；安置地价值低于被征收工业用房评估价值，低于部分给予货币补偿；以上结算均在交付时一次性结清。

4.临时安置和停产停业损失补偿：临时安置费和两年内停产停业损失补偿费，按照被征收工业用房补偿价值的8%标准给予一次性补偿。

生产经营者认为其停产停业损失超过依照上述规定计算的补偿费的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料，对停产停业损失进行评估，并按照评估结果支付补偿费。

因征收人原因超出两年未置换的，每月按被征收工业用房补偿价值的4‰支付停产停业损失费（含临时安置费），直到置换完毕。

5.安置用地以协议出让方式供地，参照对应行业标准地指标要求，被征收人签订履约协议。

6.工业用房补偿、装饰装修及附属物补偿、搬迁费补偿和按期签约、搬迁奖励费的奖补规定与本方案工业用房货币补偿相应奖补规定一致。

（三）标准厂房置换。

１.标准厂房置换条件：被征收人须为征收决定公告之年（含当年）前溯三年“亩均论英雄”评估结果最高等级规上A类、B类或规下A类、B类的企业。

２.标准厂房置换控制标准：置换标准厂房建筑面积原则上不超过被征收工业用房建筑面积；若房源允许情况下且被征收人按期签约搬迁的，被征收工业用房建筑面积和置换标准厂房建筑面积最大控制比：规上A类企业为1:1.5，规上B类企业和规下A类企业为1:1.3。

３.被征收人置换取得的标准厂房由依法选定的房地产价格评估机构评估确定价值。被征收人置换标准厂房价值高于被征收人工业用房评估价值的需补缴差价；置换标准厂房价值低于被征收人工业用房评估价值，低于部分给予货币补偿；以上结算均在交付时一次性结清。

被征收人应遵守安置标准厂房相关要求。

标准厂房价值与被征收工业用房价值由同一家房地产价格评估机构按同一评估时点评估确定。

4.工业用房补偿、装饰装修及附属物补偿、搬迁费补偿和按期签约、搬迁奖励费的奖补规定与本方案工业用房货币补偿相应奖补规定一致。

5.临时安置和停产停业损失补偿：临时安置费和两年内停产停业损失补偿费，按照被征收工业用房补偿价值的8%标准给予一次性补偿。

生产经营者认为其停产停业损失超过依照上述规定计算的补偿费的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料，对停产停业损失进行评估，并按照评估结果支付补偿费。

因征收人原因超出两年未置换的，每月按被征收工业用房补偿价值的4‰支付停产停业损失费（含临时安置费），直到置换完毕。

（四）功能置换。

1.被征收人按被征收工业用房补偿金额置换等值的商业、办公安置用房，若房源允许情况下也可以置换等值的住宅安置用房；安置房源原则上就近安置。由于房型原因造成被置换房屋的价值超过工业用房补偿金额部分，由被征收人支付差价。被征收人也可以置换价值少于工业用房补偿金额的房屋，少于部分给予货币补偿。

2.临时安置和停产停业损失补偿：临时安置费和两年内停产停业损失补偿费，按照被征收工业用房补偿价值的8%标准给予一次性补偿。

生产经营者认为其停产停业损失超过依照上述规定计算的补偿费的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料，对停产停业损失进行评估，并按照评估结果支付补偿费。

因征收人原因超出两年未置换的，每月按被征收工业用房补偿价值的4‰支付停产停业损失费（含临时安置费），直到置换完毕。

3.工业用房补偿、装饰装修及附属物补偿、搬迁费补偿和按期签约、搬迁奖励费的奖补规定与本方案工业用房货币补偿相应奖补规定一致。

八、签约期限、搬迁期限

住宅房屋协议签约期限为10天，搬迁期限为20天。工业用房协议签约期限为10天，搬迁期限为30天。具体起止日期由临海市住房和城乡建设局另行公告。

九、其他

（一）征收范围内集体土地上工业用房征收补偿可参照本方案实施；土地价值参照国有划拨性质评估确定，并扣除集体土地征收区片价及现行征收相关费用。

（二）工业用房征收中的土地使用权面积是指国有土地使用权证、不动产权证书或土地批准文件中属于被征收人使用的土地使用权面积，不包括道路、绿化等带征用地面积。

（三）工业用房征收中被征收房屋补偿总金额包含被征收工业用房补偿和装饰装修及附属物补偿，但不包含本方案第四条第一款第3项的材料费补助。

（四）本征收补偿方案由临海市住房和城乡建设局负责解释，未尽事宜按有关规定执行。

附件1

房屋朝向和层次差价修正系数标准

（仅适用于住宅房屋评估）

房屋朝向率（系数）标准

（1）主体朝南房屋：

东灿头：+5%

中  间：+0%

西灿头：+2%

（2）主体朝东房屋：

南灿头：+3%

中  间：-1%

北灿头：+1%

房屋层次差价率（系数）标准（%）

注：被征收房屋和安置房屋按以上同一标准执行。
附件2

高层、小高层安置房屋层差调整价格表

（仅适用于住宅房屋评估）