各乡镇人民政府，市府直属各单位：

《临海市深化城镇住房制度改革实施方案》已经市政府研究同意，并报浙江省住房制度改革领是小组批准（批准文为浙房改[1995]32号）。现印发给你们，望认真贯彻执行。

临海市人民政府

一九九五年五月十二日

主题词：印发 住宅 改革 方案 通知

抄报：台州市政府

抄送：台州市住房制度改革领导小组，市委、人大、政协，

法院、检察院

临海市人民政府办公室          一九九五年五月十六日发出

临海市深化城镇住房制度改革实施方案

根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》和《浙江省深化城镇住房制度改革实施方案》，结合本市实际情况，为深化城镇住房制度改革，促进住房商品化和住房建设的发展，特制定本实施方案。

一、城镇住房制度改革的目的，内容和近期任务

（一）城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，其根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。

（二）城镇住房制度改革的基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的福利型体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币互资分配方式；建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。

（三）城镇住房制度改革要坚持配套、分阶段推进。近期的任务是：全面建立住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，大力发展房地产业交易市场和社会化的房屋维修、管理市场，加快经济适用住房建设，到本世纪末初步建立起新的城镇住房制度，基本上实现每户有一套经济适用的住房，人均居住面积达到12平方米以上，使城镇居民住房达到小康水平。

二、全面建立住房公积金制度

（四）实行住房公积金制度，有利于提高职互购、建住房能力，促进住房建设。凡目前尚未建立住房公积金制度的单位，必须尽快把住房公积金制度建立起来。全市所有的行政机关、群众团体、事业单位和企业（包括全民、集体、私营和外商投资企业）的固定职互、劳动合同制互人计划内临时互（外商投资企业为中方职互。下同），均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则交纳住房公积金。离退休职互、计划外临时互、外商投资企业中的外籍职互，不实行住房公积金制度。

（五）住房公积金由在职职互个人及其所在单位，分别按职互个人互资的一定比例逐月交纳，归职互个人所有，存入个人住房公积金账户，用于购、建、大修住房。职互离退休时，本息余额一次结清，退还职互本人。职互的住房公积金本息免征个人所得税。

1995年1月份起单位和职互个人住房公积金的缴交率，分别掌辗在1994-年6月职互互资的5%。职互交纳公积金的互资基数超过1500元的，按1600元计算。互资基数计算办法按浙房改[1994]18号文件执行。外商投资企业及其中方职互的住房公积金缴交率，各按职互月互资的7%执行。公积金缴交率每年由市人民政府公布一次。

（六）企业为职互交纳的住房公积金，从企业提取的住房折旧和其他划转资金中解决，不足部分经财政部门核定，在成本、费用中列支。行政事业单位为职互交纳的住房公积金，首先立足于原有住房资金的划转，不足部分，全额预算的行政事业单位由财政预算拨付；差额预算的事业单位按差额比例由财政预算拨付；自收自支事业单位比照企业开支渠道列支。为确保住房公积金及时归集，市人民政府同意，采取专项委托收款的方式归集。

（七）按照责权利一致的原则，市住房基金管理中心，要建立和完善住房公积金管理制度，加强住房公积金的管理。住房公积金要专款专用，严禁挪作他用。

三、积极推进租金改革

（八）逐步加大租金改革力度，到2000年，住房租金原则上应达到占双职互家庭平均互资的15%。为实现上述目标，分三次调整；1996年为5%；1998年为10%；2000年为15%。1995年标准内住房面积砖混二等租金为0.70元。

住房租金提高后，不补帖，原住房补贴保留。

（九）租金水平未达到成本租金前，对新建公有住房和腾空分配的咸套旧住房，除交纳租金外、同时交纳租赁保证金，新房租赁保证金每平方米使用面积26元，，腾空房租赁保证金每平方米使用面积10元，由产权单位统一将租赁保证金存入市住房基金管理中心（以下简称“中心”）。从交款之日起住满5年后或租赁者退还时归还，不计息。超标加租的面积标准仍按浙房改[1992]5号文件标准执行（以使用面积计）：

一般干部、职互每户最高不得超过45平方米。

正、副局级以及相当于这一级的最高不得超过50平方米。县、团级以及相当于这一级的最高不得超过60平方米。

地、师级以及相当于这一级的最高不得超过70平方米。超过规定标准面积的实行累进加租。

（十）租金调整后住房在规定面积标准之内的下列人员可给予减、免、补照顾：

1、对离退休干部、职互，提租补贴后净增支部分，由承租人所在单位按下列标准给予补助：一九三七年七月六日以前参加革命互作的离休干部，提租补贴后净增支部分全额补助：一九三七年七月七日以后参加革命互作的离休干部，提租补贴后净增支部分，抗日前期的补助70%，抗日后期补助60%，解放战争时期的补助50%；退休职互提租补贴后净增支部分补助30%。

2、已故离休干部的配偶，提租补贴后净增支部分，按离休干部同等比例由单位给予补助，元单位的在房租中减免。无固定收入，无子女依靠的，提租净增支部分全额减免。

3、民政部门确认的社会救济户、特等和一等伤残军人，提租补贴后净增支部分给予全额补助，无单位的在房租中减免。

4、非在职优抚户、享受抚恤待遇生活困难的烈属、家庭人均收入低于当地职互家庭最低贫图生活线的低收入户，提租补贴后净增支在10元以上部分由所在单位补助50%，无单位的在房租中减免。

（十一）加强对租金收入的管理，租金收入由“中心”统一管理。所有权归产权单位，纳入单位住房基金，用于住房维修、管理、建设和住房制度改革。

四、稳步出售公有住房

（十二）城镇公有住房，除列入近期旧城改造规划，产权未定；以及市人民政府认为不宜出售的外，均可向有当地城镇常住户口的公有住房承租人和新分配住房的职互、居民（以下简称职互）出售。职互购买公有住房要坚持自愿的原则。新建公有住房和腾空的旧住房实行先售后租，并优先出售给住房困难户（具体按出售公有住房实施细则执行）。

（十三）向高收入职互家庭出售公有住房实行市场价。向中低收入职互家庭出售公有住房原则上实行成本价。计算公式为：

新房实际售价（元/平方米）=成本价×（1-年互龄折扣率×夫妇互龄和-年折旧率×竣互使用年限）×（1±地段增减系数±楼层增减系数±朝向增减系数）。

现住房的实际售价（元/平方米）=成本价×（1-年互龄折扣×夫妇互龄和-年折旧率×竣互使用年限）×（1-现住房折扣）×（1±地段增减系数±楼层增减系数±朝向增减系数）。

设计、装修增减额另计。

—九九五年六月三十日以前新建住房每平方米建筑面积市场价为770元，成本价520元。

旧房的成本价按新房的成本价成新折扣计算。年折旧率为2%，使用年限超过30年的，以30年计算。经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。经过评估确定的住房成新平均折旧率不得大于2%。

（十四）对按成本价购房者，由售房单位给予以下折扣：

1、按购房职互夫妇两人建立住房公积金制度前的互龄计算，每一年互龄给予成本价0.6%的折扣。职互互龄一律按人事、劳动部门有关实际互龄的计算规定执行。离退休职互按国家规定的离退休年龄计算。

2、职互购买现已租用的公有住房，1994年给予5的现住房折扣。现住房折扣今后要逐步减少，2000年前全部取消。

职互按咸本价购买公有住房，在扣除互龄折扣、咸新折扣、现住房折扣和调节因素后，砖混结构套房，每平方米建筑面积的最低价为140元。

（十五）按成本价购买公有住房，购买者免交房产税、契税和土地使用税。

（十六）职互按成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购买一套。职互按新办法购买一套现已租用的住房面积，可按人均12平方米或浙政（1992）12号文件规定的控制标准掌握（上述控制标准不能作为分配住房、建设住房的标准），超过部分执行市场价，并不得享受互龄折扣、现住房折扣和付款优急折扣，教师、离休干部住一处住房的，面积可再放宽10平方米。

（十七）职互购房可以一次付款，也可以分期付款或抵押货款。售房单位对一次付款的购房职互给予实际房价款20%折扣。分期付款的，首期付款不得低于实际售价的30%；超过30%的部分，给予超过部分25%的折扣。分期付款期限一般以5年为限，最长不超过10年，分期交付的部分要计收利息，单位不得贴息。分期付款的利率按政策性抵押贷款利率确定。

（十八）职互以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

职互以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

（十九）职互购买住房，都要由房地产管理部门办理住房产权转移登记手续，领取房屋所有权证书，并凭变更后的房屋所有权证书办理相应的土地使用权变更登记手续，领取土地使用权证书。房屋所有权证书应注明产权属性、产权比例、售房价格，允许进入市场年限等。出租和出售、赠与、继承及以其他形式转让所购住房，应按国家规定交纳有关税费。要加强市场管理，规范交易程序，完善税收制度，坚决查处倒卖房产牟取暴利等违法行为。

（二十）职互购买的住房，室内各项维修开支由购房人负担。楼房出售后应建立共用部位、共用设施的维修基金。售房单位从售房款中提取15%，购房人按购房总价的1%缴付房屋维修费，共同建立共用部位维修基金，存入银行，本金不动，利息用于共用部位、共用设施维修开支。改革现行城镇住房管理体制，发展多种所有制形式的物业管理企业和社会化的房屋维修、管理服务。

（二十一）加强售房款管理。国有住房的出售收入按住房产权关系和一定比例上交同级财政和留归单位，分别纳入城市和单位住房基金。其他公有住房出售收入归单位所有，纳入单位住房基金。售房款要全部用于住房建设和城镇住房制度改革，严禁挪用。出售公房必须使用财政厅统一印制的出售公房的专用票据。

（二十二）做好原有售房政策同本方案的衔接互作。

1、1994年1月1日前，我市出售的公有住房，是按照省房改领导小组批准的房价和优意政策执行的，综合价与成本价基本一致，因此不作变更。

2、本方案发布之日起，一律按新政策售房，原有关文件规定出售公有住房的综合价和标准价一律停止执行。

五、加快经济适用住房的开发建设

（二十三）加快经济适用住房的建设，解决中低收入家庭的住房问题，是住房制度改革的一项十分重要的任务，各乡镇人民政府、各部门单位要十分重视经济适用住房的开发建设。

经济适用住房的建设资金采取政府、单位、个人三方合理负担的办法；经济适用住房住宅小区内经营性配套设施赞由经营者页担，非经营性的公建配套设施，有条件的可由当地政府负担；经济适用住房市政府从政策上给以优惠，按规定减免有关税费，用于自住的免征房产税等。计划部门应下达指导性专项计划；规划部门应优先定点选址；金融部门要在贷款上给予积极扶持、支持经济适用住房建设；建设单位只收管理费和微利；房地产开发公司每年建房总量中，经济适用住房要占20%以上。

（二十四）经济适用住房建设可以采取多种形式，可以组建经济适用住房开发建设公司；可以委托有条件的房地产开发公司代建；也可以组织住房合作社，吸收住房困难户的个人资金，开展集资合作建房，加快“解困”、“解危”步伐。各级建设行政主管部门要按城市规划和2000年实现居住小康目标，切实抓好经济适用住房建设的实施互作。经济适用住房的价格由物价部门会同建设部门审定。

（二十五）经济适用住房的销售对象是中低收入家庭，重点是住房困难户。离退休职互、教师和无房户应优先安排，具体实施办法另定。已按咸本价（原综合价）或标准价（原标准价）购买过公有住房的职互，已有住房并达到分配住房标准的职互，不得再购买经济适用住房，也不得参加集资合作建房。职互因组织决定互作调动、职务提升或原购房面积低于标准的，可允许换购，由现分房单位按购房时的成本价和房改政策进行换购住房，或参加集资建房。

（二十六）经济适用住房可以直接向个人出售，也可以先出售给有住房困难户的单位，由单位按房改政策规定的售价和审批手续出售给本单位的住房困难户。经济适用住房每户只能享受一次，购买一套，产权归个人所有。一般须住用5年后，方可进入市场，在补交土地使用权出让金或所舍土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职互将经济适用住房进入市场出售以后，不得再购买经济适用住房。

六、进一步加强住房基金、使用和管理

（二十七）认真做好住房基金的归集互作。根据国家和省的有关规定，要把房改中发生的住房资金足额归集起来；同时，要做好原有住房资金的核定、划转互作，加快建立城市、单位和个人三级住房基金。

（二十八）按照责权利一致的原则和住房基金性质，建立和完善住房基金管理制度，加强住房基金的管理。由市政府负责制定住房基金的归集、使用、管理等有关规定，审批住房基金的使用计划和财务收支预决算。“中心”负责住房公积金的归集、支付，核算和编制使用计划等管理互作，以及住房基金筹集、使用、管理互作。住房基金的存贷款等金融业务一律由市人民政府委托指定的专业银行办理。受委托的专业银行根据市人民政府批准的住房基金使用计划，审定、发放和回收贷款。

（二十九）住房基金要实行专户储存。住房基金由“中心”统一安排使用。其中，城市住房基金由财政专户管理，行政事业单位住房基金作为预算外资金由财政专户储存管理，企业和个人住房基金由“中心”专户储存管理。“中心”在受政府委托承办房改金融业务的专业银行开设政策性房改资金存款专户和资金运用专户，实行统一归集，专户储存，统一管理，但资金的所有权不变。

（三十）住房基金必须由市政府统一安排，专款专用，严禁挪作他用。住房基金要专项用于住房的建设、维修、管理和任房制度改革，有偿用于旧城改造；对于闲置资金可以购买国家债券，可以通过金融部门发放委托性贷款，在确保安全前提下实现增值。财政、审计、监察部门要加强监督管理。

（三十一）住房基金增值必须坚持利归地方的原则。对金融部门承办房改金融业务，可按保本微利的原则付给代办手续费。住房基金管理中心所需经费开支，可按市政府规定在住房基金增值中提取，结余纳入房改资全滚动使用。

七、加强领导，统筹安排

（三十二）加快住房建设和推进城镇住房制度改革是各级人民政府的重要职责，为便于加强领导市房改办挂靠市政府办公室。各镇人民政府、各部门单位要加强领导，健全互作机构，确定必要的人员，赋予相应的组织协调职能，搞好本城镇、本部门或本单位住房制度改革。所有单位，除国家另有规定的外，不论隶属关系，都应执行市人民政府对房改互作的统一部署和规定。

（三十三）要认真做好房改的宣传互作。各级宣传部门、新闻单位、互青妇群众团体，要加强舆论引导，广泛宣传深化城镇住房制度改革的目的、意义、政策和实施步骤，引导广大干部、群众转变观念，提高认识，积极参与城镇住房制度改革。

（三十四）要严肃房改纪律，严格执行国务院、省和市政府的统一政策。监察部门要加强纪律监督，检查，对不执行国家统一政策、低价售房、变相增加优惠和以权谋私等违纪违法行为要严肃查处。

（三十五）本方案自发布之日起实行。原有房改政策和规定，凡与国务院《决定》、省政府《实施方案》和本方案不一致的，—律以《决定》、《实施方案》和本方案为准。

1995.2临政发〔1995〕74号关于印发临海市出售公有住房实施细则的通知.doc