临海市城镇棚户区和城市危房改造及配套基础设施建设三年计划

(2015-2017)

第一章  前言

为随着人口激增、城市房地产产业的迅猛发展，土地日渐成为稀缺资源。20世纪80年代以来，随着城市建设和土地市场的迅速发展，旧城区改造被我国政府提上日程。尤其是从90年代末开始，我国掀起了新一轮的旧城区改造的热潮。经过二十几年的大力建设和发展，我国的城市面貌发生了翻天覆地的变化。

城市棚户区是在一个城市的长期历史发展中，逐步形成的，也是城市各个历史时期的发展缩影。它一般指的是在市区的一些小区或者城中村的改造,主要是因为这些小区和城中村年代久远,存在城市格局尺度比较小、人口密度高且居民中低收入人群占的比例比较高、基础设施比较陈旧、房屋质量比较差等问题，好多已经成为危房,所以必须实行改造。

棚户区改造是一个复杂的综合系统，它涉及到社会效益、经济效益、环境效益、文化效益等多方面的平衡与完善，关系到政府部门、房产开发商和普通居民的利益分配。由于棚户区改造的系统性和复杂性，我国的城市棚户区改造还面临着一些问题和矛盾：

1、对经济效益的过度注重和对社会效益的忽视；

2、传统改造手段的成本居高不下；

3、轻视文化效益——历史风貌和城市景观特色的丧失；

4、改造手段的单一和体制的不完善；

5、公众参与仍然薄弱。

在发展趋势上，我国城市旧住宅区改造呈现多种模式、多个层次推进发展态势，改造模式由过去单纯的“旧区改造”转向“旧区再开发”。概括起来，现阶段我国城市的旧住宅区改造呈现出以下趋势：

1、城市发展对经济和环境效益提出更高层次要求；

2、公众参与程度不断提升；

3、趋向法制化、民主化和多元化。

进入21世纪以来，各地的城市建设在如何促进城市从外延拓展向内涵式发展方面均有了实质性的行动，而城市土地资源的稀缺也促使许多城市开始日益重视城市内部的复兴和旧住宅区的改造建设，如在大城市中旧城改造已经越来越多的成为城市建设新增项目的主要表现形式。

第二章  规划范围与期限

改造范围：本次规划范围为临海市市域范围，与临海市市域总体规划范围一致。

改造期限：以2014年为基期，规划期为2015—2017年。

第三章  指导思想、规划依据和原则

一、指导思想

1、《中华人民共和国城市规划法》

2、《中华人民共和国土地管理法》

一、规划依据

1、《中华人民共和国城市规划法》

2、《中华人民共和国土地管理法》

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》

4、 国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》

5、 国务院《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发[2015]37号）

6、 浙江省人民政府《关于加快解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（浙政（2007）57号）

7、《关于贯彻《国务院关于加强城乡规划监督管理的通知》的通知》（建规[2002]204号）

8、《建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）

9、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）

10、 省委、省政府《浙江省城市化发展纲要》意见

11、《浙江省建设厅转发建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见的通知》（建房发[2006]183号）

12、《临海市城市总体规划》

13、《临海市近期建设规划（2011~2016）》

14、《临海市历史文化名城保护规划》

15、《临海市国民经济及社会发展第十二个五年计划纲要》

16、其它相关法律、法规、标准、文件

二、规划原则

1、坚持政府主导、市场运作的原则。市委、市政府统一领导，各责任单位作为政府主导的责任主体组织实施。棚户区改造项目由棚户区改造领导小组办公室进行管理。坚持统一领导、因地制宜、分工负责、强化配合的原则。

2、坚持政府推进和市场化运作相结合的原则。棚户区改造要与房地产开发、经济适用房建设、廉租住房保障工作相结合。

3、坚持依法运作、保持社会稳定的原则。在棚户区拆迁补偿过程中，严格执行国家和省有关法律法规，妥善解决好特困群体的住房问题。严格执行国家有关土地使用、资金管理、城市规划、房屋拆迁、工程建设、物业管理、最低保障等方面的规定。

4、坚持科学规划、配套建设的原则。依据塔河城镇总体规划，按照“科学规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针，各项基础设施配套建设，功能完善。依据园林化城市建设总体要求，实行统一规划、统一拆迁、统一配套、分期实施的原则。

5、坚持先易后难、逐步推进的原则。既要立足长远，又要面对现实，突出重点，先易后难，综合治理，稳步推进。

6、坚持促进棚户区改造与维护社会稳定兼顾的原则。要正确处理推进棚户区改造与维护社会稳定的关系，棚户区改造既要逐步推进，又要充分考虑居民的心理和经济承受能力。在棚户区拆迁补偿安置过程中，妥善解决好低收入群体的住房问题，在政策上给予合理的照顾。

三、规划期限

本次规划的时间期限为：2015年——2020年

第四章  棚户区发展状况

初步统计，2006年至2011年底，全国累计开工改造各类棚户区超过1000万户。2012年，全国还将改造各类棚户区超过300万户。

棚户区的存在是一个历史遗留的欠账问题，当前已成为城市中“二元结构”的一大表现，有必要加快改造的步伐。

党中央、国务院高度重视城市、工矿（含煤矿）、林区、垦区棚户区居民住房困难、居住环境差的问题，这几年加大了对各类棚户区改造的工作力度。2008年中央启动保障性安居工程，并将国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造作为重要内容，加快了改造步伐。2010年，中央全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，并继续推进国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造。经过几年的努力，各类棚户区改造已经取得积极成效。

不过，各类棚户区改造任务依然艰巨。据调查，截至目前我国仍有超过1200万户城镇低收入和少量中等偏下收入家庭居住在棚户区中。此外，各地还有不少“城中村”、城镇危旧房。棚户区房屋破旧拥挤，厨卫设施不全，有的甚至存在安全隐患。帮助这些居民较快地解决住房困难，是党和政府义不容辞的责任。对这一群体的住房给予保障或支持，也是很多国家和地区的通行做法。

今年我国计划改造各类棚户区470万套以上，是棚户区改造任务最重的一年，棚户区改造已经成为当前保障性住房建设中最难啃的硬骨头。

第五章  建设标准

1、棚户区改造的详细规划必须符合城市总体规划，容积率不超过2.8，日照间距系数不小于1，各项规划指标不能降低，必须按批准的规划方案完成改造区域内的公共基础设施建设。

2、棚户区改造新建住房要设施齐全，达到节能型住宅要求。楼房立面造型要突出林区特色，层数为6层，层高不低于2.8米，住宅室内墙面刮大白、卫生间和厨房铺地砖、安装室内门、简易灯具、卫生间安装坐便器和洗手盆、厨房安装水池、水龙头，满足居民入住和使用功能的基本要求。小区环境要进行硬化、绿化和建设必要的服务中心，做到道路畅通，环境整洁，办事快捷。

3、棚户区回迁居民的楼房户型面积控制标准以40、48、58、68平方米四种户型为主，其中40平方米户型占25%，48平方米户型占45%，58平方米户型占20%，68平方米（含少量75平方米）户型占10%。具体户型面积的选择，在结合居民住房实际情况，居民的收入水平以及通过入户详细调查了解棚户区居民意愿的基础上确定。

4、改造后的住宅小区实行标准化物业管理，保证居民生活环境有明显改善，安居乐业，社区和谐健康发展。

5、工程所用材料、施工工艺、节能标准、施工质量必须符合国家规范要求。实施棚户区改造项目的施工企业，必须具有较高的资质、资信和良好的业绩。

第六章  目标和策略

一、总体发展目标：

现状存在的集中连片的城镇棚户区、急需改造的旧住宅、建成区内需要改造的城中村、城镇丙类危房等，到2017年底前基本完成改造；今年年底前已经建成的棚改安置房项目的配套基础设施到2016年底前必须完成配套。在建项目和将新开工项目的配套基础设施，按照与主体工程同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用的原则，做好建设计划安排。其它棚户区、旧住宅区、城中村、城市危房等要按照能多做尽量多做的原则尽力加以改造。

二、发展策略：

1、扶持金融机构信贷融资，拓宽融资渠道。

2、拆迁安置、补偿标准明确，执行公开、透明。

3、补偿方式多样化。

4、改造透明、规划合理。

5、政策落实到位，加强监督管理。

第七章  资金筹措与使用

一、改造建设资金筹措

1、积极争取国家和省财政补贴以及行署、集团公司配套资金。

2、市（局）财政、财务匹配。

3、积极争取各商业银行贷款。

4、政府对棚户区改造的政策扶持。

5、个人出资。

二、加强资金的使用管理，棚户区改造资金要设立专户，专款专用，不得挤占挪用。

第八章  棚户区改造相关政策

一、土地政策

棚户区改造项目纳入经济适用住房计划，所需建设用地以划拨方式提供，其中开发为商品住宅或者其他商服项目的建设用地，应依法实行有偿使用。所得土地收益全部用于棚户区改造基础设施和配套设施建设。

二、税费减免政策。

棚户区改造项目纳入经济适用住房计划，所需建设用地以划拨方式提供，其中开发为商品住宅或者其他商服项目的建设用地，应依法实行有偿使用。所得土地收益全部用于棚户区改造基础设施和配套设施建设。

三、拆迁安置政策。

棚户区房屋拆迁安置，原则上实行“就地”或“就近”安置回迁楼房，对不愿回迁的住户，实行货币拆迁，不做产权调换安置。被拆迁人选择就地或就近回迁安置的，实行结构差价及按“部分面积”结算。

棚户区改造回迁安置实行拆一补一，原有私产房屋面积回迁部分交纳每平方米300元结构差价，超出原面积部分并在合理享受面积内按1000元/平方米结算差价；超出上靠户型面积部分按1200元/平方米结算，交足购房款享受全部产权。被拆迁人选择货币补偿的，货币补偿的金额根据被拆迁人房屋的区位、用途、建筑面积、成新等因素，以房地产市场评估价格确定。

合理享受面积部分系安置标准与原房屋面积差额部分；超出合理扩大面积部分为按照居民意愿要求安置的户型面积超出正常安置标准部分。

四、产权管理。

回迁的低保户家庭，私有产权的原面积部分拆一还一，不收结构差，合理扩大面积部分每平方米减收200元房款，如仍无能力出资购买合理扩大面积部分，则允许欠款入住，缓交房款时间定为2年，第一年交房款的60%，第二年交40%。在规定的时间内交够欠款后，再办理房屋所有权证，到期后仍无能力交纳欠款的，则按廉租房管理。

五、采暖减免政策。

对达标的节能住宅，实行取暖费减免政策，其他按非节能住宅取暖费标准的70%比例收取。

第九章  组织实施

一、入户调查摸底

由棚户区改造领导小组办公室组织人员入户调查，摸清棚户区居民住户的房屋产权归属，建筑结构、面积及附属情况，住户身份、户籍、人口组成、就业情况、经济收入、改造安置意愿等，一户一档，汇编成册，为棚户区改造提供详实资料。

二、宣传发动

利用广播、电视、听证会、入户调查、宣传单等各种形式，宣传棚户区改造的政策和意义。通过宣传使广大棚户区居民家喻户晓，人人皆知，达到推动和促进棚户区改造工作的目的。

三、依法拆迁

 根据《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》等法律法规，实施“阳光拆迁，和谐拆迁”，统一标准，严格执行。要做到补偿安置标准公开、回迁安置方案公开、拆迁和回迁房屋面积公开、评估标准公开、搬迁顺序号公开，逐户签订书面拆迁安置协议

四、建设监管

坚持公开、公平、公正、择优和诚实守信的原则，依据棚户区改造项目建设计划，依法组织设计、施工、监理单位的招投标工作。

严格执行建设程序，确保棚户区改造工程规范、优质、按期进行建设。施工图及设计文件要经过审查；工程竣工后，经验收合格方可交付使用。

五、材料供应

 为保障工程质量，降低建设成本，要选用符合国家与省技术标准要求或推荐的建筑材料与设备，大宗建筑材料实行政府统一采购。

六、物业管理

 棚户区改造新建回迁住宅小区实行“政府引导、属地管理、业主自助、多方筹资、逐步走向市场化”的物业管理模式。

当业主入户率达到50%以上时，要在房地产行政主管部门指导下，在社区组织下选举产生业主委员会或成立小区管委会。可选聘专业的物业服务企业实施管理，也可实行业主自助式管理，或由林业局房产科进行物业管理。

实施业主自助管理的小区工勤服务人员原则上以本小区家庭困难、热心公益事业、有一定专业技能的低保人员作为首选。

棚户区改造要为小区管委会或物业服务企业无偿提供不低于60平方米的物业服务用房。

棚户区改造新建楼房的专项维修资金在居民入住前按每平方米18元向住户一次性收取。

第十章  组织领导和责任分工

一、组织领导

成立以市委和市政府领导为组长，分管领导为副组长，相关部门负责人为成员的棚户区改造领导小组，负责全市棚户区改造工作。

二、责任分工

成立棚户区改造建设指挥部，主要负责城市棚户区改造建设工作，组织房屋拆迁补偿，工程建设。设材料综合组、调查确权组、拆迁补偿组、建设安置组、现场督办组和宣传报道组。

建设局负责棚户区改造的规划、推进、综合和协调工作；经济发展和改革局、计划科负责项目的可研报批，向省和国家林业局争取棚户区改造政策和资金的支持；财政局、财务科协助筹集建设资金和商业银行贷款；国土资源局负责办理棚户区改造项目土地供应工作，协调落实腾空土地出让收益归集工作；民政局、劳动和社会保障局负责对棚户区内低保户核查认定工作；监察局、审计局负责棚户区改造资金使用的监督；宣传部、广播电视局负责棚户区改造的宣传工作；信访局会同相关部门负责棚户区改造居民的信访接待工作；法院、公安局负责棚户区改造拆迁过程中的强制执行工作；各乡镇协助有关部门做好入户调查登记、拆迁有关事宜；其他有关部门负责行业指导及本系统有关优惠政策的落实。

第十一章  附件目录

附近1

附件2

附件3

附件4

附件5

附件6